Baufinanzierung für Selbstständige

Was Selbstständige von Angestellten unterscheidet

Selbstständige müssen bei der Baufinanzierung meist mehr Unterlagen einreichen als Angestellte. Unsere Expertinnen und Experten zeigen Ihnen, worauf Darlehensgeber achten – und wie Sie Ihre Chancen verbessern.

Rund 3,5 Millionen Menschen in Deutschland sind selbstständig tätig. Für sie ist der Weg zur Baufinanzierung oft anspruchsvoller als für Angestellte – möglich ist er trotzdem.

Darlehensgeber prüfen bei Selbstständigen vor allem, wie lange die Selbstständigkeit besteht und wie stabil das Einkommen ist. Häufig ist es hilfreich, wenn Sie seit mindestens drei Jahren selbstständig sind. Denn dann lässt sich die wirtschaftliche Entwicklung besser einschätzen.

Auch das Einkommen wird genauer geprüft. Da es bei Selbstständigen stärker schwanken kann, betrachten Darlehensgeber meist die letzten zwei bis drei Jahre. Aus diesen Werten bilden sie einen Durchschnitt. Je nach Darlehensgeber und Einkommenssituation kann zusätzlich ein Sicherheitsabschlag berücksichtigt werden.

Freiberuflich oder gewerblich tätig: Was macht den Unterschied?

Darlehensgeber bewerten nicht jede selbstständige Tätigkeit gleich. Entscheidend sind vor allem stabile Einnahmen, nachvollziehbare Unterlagen, ausreichend Eigenkapital und die Entwicklung der letzten Jahre.

• Freie Berufe haben oft eine gute Ausgangslage. Das gilt zum Beispiel für Ärztinnen und Ärzte, Zahnärztinnen und Zahnärzte, Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte, Architektinnen und Architekten sowie Steuerberaterinnen und Steuerberater. Viele dieser Tätigkeiten sind etabliert, gut dokumentierbar und mit planbaren Einnahmen verbunden.
• Geschäftsführerinnen und Geschäftsführer mit Firmenanteilen werden unterschiedlich eingestuft. Ab 25 % Anteil bewerten die meisten Darlehensgeber sie wie Selbstständige – unabhängig vom bestehenden Geschäftsführervertrag.
• Bei IT-Selbstständigen, Unternehmensberaterinnen und Unternehmensberatern oder Coaches kommt es stärker auf den Einzelfall an. Wichtig ist, dass die Auftragslage über mehrere Jahre stabil war und sich das Einkommen gut belegen lässt.
• Gewerbetreibende werden häufig genauer geprüft. Das betrifft zum Beispiel Händlerinnen und Händler oder selbstständige Handwerkerinnen und Handwerker. Je stärker eine Branche von Konjunktur, Saison oder einzelnen Auftraggebern abhängt, desto wichtiger werden Eigenkapital, Sicherheiten und vollständige Unterlagen.
• Existenzgründerinnen und Existenzgründer haben meist die schwierigste Ausgangslage. Wer erst kurz selbstständig ist, kann oft noch keine ausreichende Einkommenshistorie vorlegen. Eine Finanzierung kann trotzdem möglich sein – zum Beispiel mit mehr Eigenkapital, zusätzlichen Sicherheiten oder einer zweiten Darlehensnehmerin beziehungsweise einem zweiten Darlehensnehmer mit regelmäßigem Einkommen.

Ein verwandter Fall: Wenn Sie sich während einer laufenden Baufinanzierung selbstständig machen, sollten Sie Ihre neue Einkommenssituation gut dokumentieren. Spätestens bei einer Anschlussfinanzierung prüfen Darlehensgeber Ihre wirtschaftliche Lage erneut.

Welche Bank finanziert Selbstständige?

Nicht alle Darlehensgeber bewerten Selbstständige gleich. Manche arbeiten stärker mit standardisierten Kriterien. Andere können schwankende Einkommen oder umfangreichere Unterlagen individueller einordnen. Deshalb lohnt sich gerade bei Selbstständigen ein breiter Vergleich.

• Sparkassen und Genossenschaftsbanken kennen ihren regionalen Markt oft gut. Das kann hilfreich sein, wenn Zahlen erklärungsbedürftig sind oder die Immobilie vor Ort gut eingeschätzt werden kann. Zu beachten ist: Manche Institute finanzieren nur regional, und die Konditionen können sich deutlich unterscheiden.
• Überregionale Darlehensgeber und Direktbanken arbeiten häufig mit klaren Vorgaben. Für Selbstständige kann es daher anspruchsvoller sein, alle Anforderungen zu erfüllen. Wer stabile Einkünfte, ausreichend Eigenkapital und vollständige Unterlagen vorweisen kann, hat hier bessere Chancen.
• Auch Versicherungen können als Darlehensgeber infrage kommen. Das gilt vor allem, wenn die Finanzierung gut planbar ist, ausreichend Eigenkapital vorhanden ist und eine längere Zinsbindung gewünscht wird. Bei knappem Eigenkapital oder erklärungsbedürftigen Einkünften können die Anforderungen jedoch höher sein.

Gerade bei Selbstständigen unterscheiden sich die Kriterien deutlich. Wir vergleichen für Sie, welche Darlehensgeber zu Ihrer Situation passen – und welche Finanzierung realistisch ist.

Wie viel Kredit möglich ist

Welche Darlehenssumme möglich ist, hängt vor allem davon ab, welche Monatsrate dauerhaft zu Ihrem Einkommen passt. Bei Selbstständigen prüfen Darlehensgeber das Einkommen meist vorsichtiger als bei Angestellten.

Welche Baufinanzierung passt zu Ihnen?

Baufinanzierung berechnenBaufinanzierung berechnen

Dafür betrachten sie in der Regel die letzten zwei bis drei Jahre. Aus diesen Werten wird ein Durchschnitt gebildet. Darlehensgeber ziehen davon meist 20 bis 25 % als Sicherheitsabschlag ab. Der verbleibende Betrag gilt als anrechenbares Einkommen.

Eine grobe Orientierung:

1. Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen
2. Möglichen Sicherheitsabschlag berücksichtigen
3. Tragbare Monatsrate ermitteln
4. Zusammen mit Zins und Tilgung die mögliche Darlehenssumme ableiten

Beispielrechnung Baufinanzierung Selbstständige

Beträgt der Durchschnittsgewinn der letzten drei Jahre 80.000 Euro jährlich und wird ein Sicherheitsabschlag von 25 Prozent angesetzt, rechnen viele Darlehensgeber mit rund 60.000 Euro anrechenbarem Einkommen. Abhängig von Fixkosten und Zinsniveau kann das einer tragbaren Monatsrate von etwa 1.500 bis 1.800 Euro entsprechen.

Dies ist eine Überschlagsrechnung. Wie hoch Ihre Monatsrate ausfällt, hängt von Ihrem Einkommen und Eigenkapital ab.

Was bedeutet das für den Zinssatz?

Ein Risikoaufschlag ist möglich, aber nicht in jedem Fall gesetzt. Entscheidend sind Eigenkapital, Bonität, Einkommensstabilität, Sicherheiten, Sollzinsbindung und der jeweilige Darlehensgeber. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen und je stabiler Ihr Einkommen, desto geringer fällt ein möglicher Aufschlag aus.

Vergleichen Sie mehrere Darlehensgeber – bei Selbstständigen unterscheiden sich Annahmekriterien und Konditionen spürbar. Auch ING und Deutsche Bank finanzieren Selbstständige unter bestimmten Voraussetzungen; ob und zu welchen Konditionen, hängt vom Einzelfall ab.

Welche Unterlagen werden verlangt

Darlehensgeber benötigen bei Selbstständigen häufig mehr Unterlagen als bei Angestellten. Welche Nachweise konkret erforderlich sind, hängt von Ihrer Tätigkeit, der Rechtsform, dem Finanzierungsvorhaben und dem jeweiligen Darlehensgeber ab.

Checkliste - häufig angefragte Unterlagen:

• Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnung (EÜR) für die letzten zwei bis drei Jahre
• aktuelle BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung)
• Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre
• Nachweise zu Eigenkapital und Vermögen, zum Beispiel Kontoauszüge, Wertpapierdepots oder Lebensversicherungen
• Nachweis zur privaten Krankenversicherung, sofern Sie privat versichert sind
• SCHUFA-Abfrage, die nach Ihrer Einwilligung angestoßen wird
• Grundbuchauszug, den Interhyp mit vorheriger schriftlicher Vollmacht der Eigentümerin oder des Eigentümers abrufen kann

Anhand dieser Unterlagen prüft der jeweilige Darlehensgeber, ob die gewünschte Monatsrate dauerhaft tragbar ist. Wenn Ihre Dokumente vollständig vorliegen, lassen sich Rückfragen reduzieren und die Prüfung kann schneller starten.

Manche Darlehensgeber fordern zusätzlich Unterlagen an, die Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater erstellt. Informieren Sie sie oder ihn am besten frühzeitig, damit es später nicht zu Verzögerungen kommt.

Wir klären gerne mit Ihnen, welche Unterlagen Sie wirklich brauchen – und finden gemeinsam mit Ihnen die passende Finanzierung.

Welche Darlehensarten kommen infrage

Selbstständige können dieselben Darlehensarten wie Angestellte für eine Immobilienfinanzierung nutzen. Ob ein Darlehensgeber zusagt, hängt vom Einzelfall ab.

Tipp zum Annuitätendarlehen

Achten Sie auf Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels. So bleiben Sie auch bei schwankendem Einkommen flexibel.

• Annuitätendarlehen – gleichbleibende Monatsrate, lange Zinsbindung möglich
• Endfälliges Darlehen – nur Zinsen während der Laufzeit, Tilgung am Ende
• Bauspardarlehen – setzt einen zuteilungsreifen Bausparvertrag voraus; für alle Bausparer gelten dieselben Konditionen unabhängig vom Beschäftigungsverhältnis
• KfW-Darlehen – Förderkredit, wenn die Programmbedingungen erfüllt sind; Selbstständige erhalten die gleichen Konditionen wie Angestellte